本周，美联储(Federal Reserve)给购房者带来了他们所希望的:大幅降息，并发出了进一步降息的信号。
即便如此，渴望再融资的有抱负的购房者和房主应该降低他们对抵押贷款利率从现在开始大幅下降的预期。
虽然美联储不设定抵押贷款利率，但其政策转向确实为抵押贷款利率走低扫清了道路。但在这种情况下，美联储的行动被广泛预期，因此利率在宣布降息之前就已经下降了。
Realtor.com首席经济学家丹妮尔•黑尔(Danielle Hale)表示:“我们已经看到了今年将出现的大部分放缓。”“如果抵押贷款利率在此基础上小幅上升，然后再次下降，我不会完全感到惊讶。”
抵押贷款利率怎么了?
当抵押贷款利率上升时，借款人每月的成本可能会增加数百美元。30年期抵押贷款的平均利率从2021年9月的不到3%上升到去年10月的23年高点7.8%。与此同时，美联储上调了基准利率以对抗通胀。
自7月份以来，由于预期美联储将降息，利率一直在下降。据抵押贷款买家房地美(Freddie Mac)的数据，目前30年期抵押贷款的平均利率为6.09%，低于5月份的7.22%，这是今年迄今的峰值。
从长远来看，即使是抵押贷款利率的小幅下降也能转化为可观的储蓄。对于一套上个月美国售价中位数为416,700美元的房屋，按照目前的平均抵押贷款利率支付20%的首付，洛杉矶的购房者每月将比5月份购买同一套房屋节省约312美元。
那么，是时候买了?
虽然较低的利率提高了购房者的购买力，但对于许多难以负担住房的美国人来说，6%左右的抵押贷款利率仍然不够低。这主要是因为房价在过去五年里飙升了49%，几乎是工资涨幅的两倍。由于许多市场的房屋短缺，房价仍接近历史高位。
抵押贷款利率必须回落到接近三年前的最低水平，或者房价必须大幅下跌，才能让许多购房者买得起房子。这两种情况都不太可能很快发生。
经济学家和抵押贷款行业高管预计，抵押贷款利率至少今年将保持在目前水平附近。房利美(Fannie Mae)本周预计，10 - 12月当季30年期抵押贷款的平均利率将为6.2%，明年同期将降至5.7%。2023年同期的平均增长率为7.3%。
抵押贷款利率受到几个因素的影响，包括债券市场对美联储利率决定的反应。这可能会改变10年期美国国债收益率的走势，贷款机构将其作为房屋贷款定价的指导。
"最终，抵押贷款和美联储利率下滑的步伐将取决于经济数据，" Discover Home Loans副总裁Rob Cook表示。“如果未来的数据显示，经济放缓的程度超过预期，这将加大美联储采取更激进的降息行动的压力，这可能会导致消费者可获得的抵押贷款利率下降。”
现在购买...(591 chars omitted)...”杨在美联储宣布之前表示。“但把握市场时机是徒劳无益的。”
从凤凰城到佛罗里达州坦帕的房地产经纪人说，许多购房者都在等待抵押贷款利率降至6%以下。一些人希望利率能回到三年前的低点。
“我想做的就是把他们拉回现实，”芝加哥Re/Max Premier的经纪人迈克·奥普德(Mike Opyd)说。“我告诉他们，‘如果你真的想买，现在就买进。’”
在Opyd看来，抵押贷款利率的回落和市场上房屋供应的增加为今年秋季的购房者提供了有利的背景，而秋季通常是一年中房屋销售放缓的时候。
等待明年利率可能进一步下调，可能会让购房者在购买心仪房屋时面临更激烈的竞争。与此同时，潜在卖家可能仍会按兵不动。
eXp Realty首席执行官Leo Pareja说:“请记住，76%的抵押贷款利率低于5%。“因此，我们可能会看到供需失衡在短期内实际上会变得更糟。”
再融资热潮
首次购房者德鲁·耶(Drew Yae)和他的妻子上个月在华盛顿州贝灵汉(Bellingham)买了一栋两卧室、1.5浴室的联排别墅。
今年2月，薪酬分析师Yae最初的报价是7%的抵押贷款利率。到交易完成时，他的利率仅降至6.63%左右。
他说:“我想以5%或5.25%的利率再融资，但我不知道这是否现实，是否需要两年多的时间才能实现。”
如果他将40.7万美元的住房贷款再融资至5.5%，他每月的还款额可以降低约300美元。
再融资时要考虑的一个经验法则是，你是否可以将当前利率降低0.5到0.75个百分点。
对住房贷款再融资的需求一直在增长。美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示，上周再融资申请激增24%。
贷款机构越来越倾向于“按利率计算”这句古老的格言，从一开始就将原始贷款与再融资激励措施结合起来。在买家看到创纪录的高利率(大约在一年前达到8%左右的峰值)后，许多人都在进行营销活动，一旦利率回落，买家就可以摆脱当前的利率，以此来打消买家的犹豫。
MBA首席经济学家迈克•弗拉托尼(Mike Fratantoni)表示:“人们越来越重视这一点。”“永远被锁定在7%的利率中——对于首次购房者来说，这太可怕了。”
海军联邦信用合作社表示，它从2023年开始提供广受欢迎的“无再融资利率下降”，允许买家以250美元的费用降低利率，同时保持原始贷款的其余条款。
科罗拉多州莱克伍德CrossCounty Mortgage分行经理托尔内(Darik Tolnay)说，许多购房者既选择了临时利率下调，也选择了免费再融资。
托尔内说:“他们都想要一个家，所以考虑到目前的普遍情绪，如果有人想出一个让房子更便宜的主意，人们就会迫切地想要有选择。”
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